RDC : Un bailleur peut-il résilier un bail sans préavis pour épuisement de la garantie ?

En République Démocratique du Congo, les relations entre bailleurs et locataires sont strictement encadrées par la Loi n° 15/025 du 31 décembre 2015. Une question revient souvent : la fin de la garantie locative autorise-t-elle une expulsion immédiate ? La réponse est sans équivoque : c’est illégal.

1. La garantie locative n’est pas un loyer d’avance

Selon l’article 18 de la loi de 2015, la garantie locative est une somme d’argent destinée à couvrir d’éventuels dégâts ou l’insolvabilité finale, mais elle ne peut en aucun cas être « affectée au paiement du loyer » durant le bail. Parler de « garantie épuisée » pour justifier une résiliation est donc un non-sens juridique : le locataire doit payer son loyer indépendamment de la garantie versée.

2. Les conditions strictes de résiliation par le bailleur

Le bailleur ne peut pas mettre fin au contrat sur un simple coup de tête. La loi prévoit des motifs précis de résiliation de plein droit (Article 29), notamment le non-paiement du loyer atteignant au moins trois mois.

Même dans ce cas, le bailleur est tenu de respecter un préavis légal :

• 3 mois pour un usage résidentiel.

• 6 mois pour un usage socioculturel.

3. Quelles sanctions pour le bailleur ?

Le non-respect des procédures légales expose le bailleur à des sanctions pénales. L’article 40 dispose que le bailleur qui ne respecte pas le délai de préavis est puni d’un à trois mois de servitude pénale et d’une amende pouvant aller jusqu’à six mois de loyer.

4. La procédure de conciliation : une étape forcée

Tout litige lié au loyer ou à la résiliation doit obligatoirement faire l’objet d’une tentative de conciliation à l’amiable devant le service compétent de l’habitat avant de pouvoir saisir un tribunal (Article 34). Sans procès-verbal de non-conciliation, aucune action en justice n’est recevable.

Conclusion 

L’épuisement de la garantie n’est pas un motif légal pour une expulsion sans préavis. Le droit congolais protège le locataire contre les déguerpissements arbitraires et impose au bailleur un formalisme strict sous peine de sanctions pénales.

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Me Maxence Kiyana