Le déguerpissement d’un locataire en République démocratique du Congo (RDC) est une question sensible, souvent source de conflits entre bailleurs et preneurs. Contrairement à une idée répandue, le service de l’Habitat (ou service des baux à loyer) dispose de compétences administratives encadrées par des textes précis.

Mais quelles sont exactement les prérogatives légales du service de l’Habitat dans la procédure de déguerpissement administratif ?
Cet article analyse le cadre juridique applicable et les limites de son intervention.

1. Fondement légal des compétences du service de l’Habitat

Les compétences du service de l’Habitat en matière de déguerpissement trouvent leur base dans plusieurs textes :

1.1. La loi n°15/025 du 31 décembre 2015 relative aux baux à loyers non professionnels

Cette loi constitue le socle juridique des rapports locatifs en RDC.
Elle encadre notamment :

– Les obligations du bailleur et du preneur ;
– Les conditions de résiliation du bail ;
– Les sanctions civiles et pénales en cas d’abus.

Elle prévoit l’intervention de l’administration compétente en matière de gestion des baux.

1.2. L’Arrêté ministériel du 13 juillet 2021 modifiant celui du 11 décembre 2018

L’Arrêté ministériel du 13 juillet 2021, pris par le Ministre de l’Urbanisme et Habitat, réglemente la procédure administrative en matière de bail.
Il se fonde notamment sur :
– La Constitution (art. 93)
– La loi n°15/025 du 31 décembre 2015
– La loi n°73-021 du 20 juillet 1973 sur le régime foncier telle que modifiée et complétée à ce jour.

Cet arrêté précise de manière détaillée le rôle du service des baux à loyer dans la procédure de cessation du bail et de délogement administratif.

2. La compétence administrative dans la procédure de déguerpissement

2.1. La procédure préalable obligatoire

L’article 18 de l’Arrêté du 13 juillet 2021 prévoit que :

« Il est entendu que la procédure administrative reste invariable, en cas de cessation de bail… »

La cessation du bail peut résulter notamment :
– De l’expiration du terme contractuel ;
– De l’initiative de l’une des parties ;
– De l’incapacité du preneur à respecter ses engagements.

2.2. Le rôle du service des baux à loyer dans le préavis

Selon l’article 19 :
Le préavis est notifié au preneur par l’officier compétent du service des baux à loyer.
Les délais sont fixés comme suit :
– 3 mois pour le bail résidentiel
– 6 mois pour le bail socioculturel
– 6 mois pour le bail commercial

Le service de l’Habitat intervient donc officiellement dans :
– La notification du préavis ;
– La prolongation éventuelle ;
– La mise en demeure ;
– La sommation.

2.3. La mise en demeure et la sommation

Toujours selon l’article 19 :
Après échec du préavis :
– Une mise en demeure est accordée (15 jours pour le résidentiel, 60 jours pour les autres cas) ;
– Une sommation est ensuite lancée.

Le service de l’Habitat organise ensuite une session de la commission de conciliation.

3. Le délogement administratif : compétence encadrée

3.1. L’article 22 de l’Arrêté du 13 juillet 2021

Cet article est fondamental.
Il prévoit qu’après expiration de la mise en demeure :
« Le bailleur saisit le service compétent pour entamer la procédure du délogement administratif… »

Les délais de sommation avant délogement sont :
– 72 heures (usage résidentiel)
– 15 jours (usage socioculturel et commercial)

Ainsi, le service de l’Habitat dispose d’une compétence pour engager la procédure administrative de délogement, lorsque toutes les étapes légales ont été respectées.

4. La commission de conciliation : étape obligatoire

Avant toute saisine du tribunal, l’article 25 institue une commission de conciliation présidée par le service des baux à loyer.
Elle comprend notamment :
– Le service des baux à loyer (président)
– Le bailleur
– Le preneur
– Les ligues des bailleurs et locataires

En cas :
– De conciliation → procès-verbal ayant force exécutoire (art. 23)
– De non-conciliation → procès-verbal transmis au tribunal compétent (art. 24).

– Important: Il faudrait noter que le Procès-verbal de carence, c’est-à-dire ce qui prouve que le locataire ne s’est pas présenté après trois invitations, est transmis au tribunal de paix, le Procès-verbal de non conciliation pour le bail résidentiel et socio-culturel est transmis au tribunal de grande instance et le procès verbal de non conciliation pour le bail commercial est transmis au tribunal de commerce.

Le service de l’Habitat joue donc un rôle central de régulation avant intervention judiciaire.

5. Limites des compétences du service de l’Habitat

Il est essentiel de rappeler que :
– Le droit de propriété est constitutionnellement protégé.
– Le déguerpissement forcé avec usage de la contrainte peut nécessiter l’intervention judiciaire.

En cas de contestation sérieuse, la juridiction compétente demeure le tribunal de paix (pour les baux civils).

Le service de l’Habitat ne peut agir en dehors du cadre strictement prévu par la loi et l’arrêté ministériel.

6. Synthèse des compétences du service de l’Habitat

Le service de l’Habitat est compétent pour :
✔ Enregistrer les contrats de bail
✔ Notifier les préavis
✔ Accorder des prorogations
✔ Lancer des mises en demeure
✔ Délivrer des sommations
✔ Organiser la conciliation
✔ Engager la procédure de délogement administratif
✔ Transmettre le dossier au tribunal en cas de non-conciliation

Il agit comme organe de régulation et d’encadrement administratif du secteur locatif.

Conclusion

En RDC, le déguerpissement d’un locataire n’est pas un acte arbitraire laissé à la seule volonté du bailleur.
Le service de l’Habitat dispose de compétences administratives précises, encadrées principalement par :
La loi n°15/025 du 31 décembre 2015
L’Arrêté ministériel du 13 juillet 2021
Toutefois, son intervention doit respecter les garanties légales et les droits des parties, notamment en cas de contentieux nécessitant l’intervention judiciaire.

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Me Maxence Kiyana