En République Démocratique du Congo, la Loi n°15/025 du 31 décembre 2015 relative aux baux à loyer non professionnels encadre strictement les relations entre bailleurs et locataires.
Son Chapitre IX (articles 39 à 45) prévoit des sanctions pénales et civiles contre toute violation des règles relatives à la garantie locative, au préavis, à l’enregistrement du bail et à l’occupation des immeubles.

Cet article vous explique, de manière simple et pratique, quelles infractions sont sanctionnées et quelles peines encourent les contrevenants, que vous soyez propriétaire, locataire ou intermédiaire immobilier.

1. Garantie locative excessive : une pratique pénalement sanctionnée (Article 39)

La loi fixe des plafonds clairs :
– Bail résidentiel : maximum 3 mois de loyer
– Bail socioculturel : maximum 6 mois de loyer

Infraction : percevoir une garantie locative supérieure à ces plafonds.
Sanctions :
– 1 à 3 mois de servitude pénale,
– et/ou amende équivalente à 3 à 6 mois de loyer.

Objectif du législateur : protéger le locataire contre les exigences financières abusives à l’entrée dans un logement.

2. Non-respect du délai de préavis : une faute pénale (Article 40)

Tout bailleur est tenu de respecter le délai de préavis prévu par la loi en cas de résiliation du contrat.

Infraction : mettre fin au bail sans respecter le préavis légal.
Sanctions :
– 1 à 3 mois de servitude pénale,
– et/ou amende de 3 à 6 mois de loyer.

Cette disposition vise à éviter les expulsions brusques et à garantir un minimum de sécurité juridique au locataire.

3. Défaut d’enregistrement du contrat de bail (Article 41)

Le bail (ou son avenant) doit être enregistré dans le délai légal.
Infraction : omission ou retard dans l’enregistrement.
– Sanction civile :
Pénalité équivalente à un mois de loyer,
supportée à parts égales par le bailleur et le locataire, en plus des frais d’enregistrement.

L’enregistrement est essentiel pour donner une valeur légale et opposable au contrat.

4. Responsabilité des agences immobilières (Article 42)

Les agences immobilières jouent un rôle d’intermédiaire, mais leur responsabilité est clairement engagée.

Infraction : faciliter la conclusion d’un bail sans l’avoir fait enregistrer.
– Sanction :
Pénalité équivalente à un mois de loyer,
en plus des frais d’enregistrement.

⚖️ La loi impose ainsi aux professionnels de l’immobilier un devoir de conformité.

5. Baux conclus en violation de la loi : sanctions pour toutes les parties (Article 43)

Tout contrat de bail conclu en violation de certaines dispositions essentielles (articles 3, 5, 18, 22, 27 ou 32) est pénalement réprimé.

Responsables :
– le bailleur,
– le locataire,
– et même l’agent public ayant procédé à l’enregistrement du contrat irrégulier.

Sanctions :
– 1 à 3 mois de servitude pénale,
– et/ou amende équivalente à un mois de loyer.

La loi responsabilise ainsi toutes les parties pour garantir la légalité du bail.

6. Occupation sans droit ni titre : une infraction grave (Article 44)

Infraction : occuper un immeuble
sans l’accord du propriétaire,
ou en dehors de tout contrat de bail.

Sanctions :
– 1 à 2 ans de servitude pénale,
– et/ou amende de 250 000 francs congolais.

Cette disposition vise les occupations illégales et protège le droit de propriété.

7. Qui contrôle l’application de la loi ? (Article 45)

Les agents habilités du ministère ayant les baux à loyer dans ses attributions, dotés de la qualité d’officier de police judiciaire (OPJ), sont chargés de :
– rechercher,
– constater,
– et poursuivre les infractions à la loi sur les baux à loyer.

Le respect de la loi ne relève donc pas uniquement des tribunaux, mais aussi des services administratifs compétents.

Conclusion : pourquoi respecter la loi sur les baux en RDC ?

La loi congolaise sur les baux à loyer ne se limite pas à organiser les relations contractuelles :
elle sanctionne pénalement et civilement les abus, les irrégularités et les occupations illégales.

Que vous soyez bailleur, locataire ou agent immobilier, le respect :
– des plafonds de garantie,
– du préavis,
– de l’enregistrement des contrats,
– et des conditions de validité du bail,
est indispensable pour éviter des amendes, peines de prison et nullités contractuelles.

Si vous souhaitez :
– vérifier la conformité d’un contrat de bail,
– comprendre vos droits et obligations en tant que bailleur ou locataire,
– ou accéder à des modèles de baux adaptés à la législation congolaise,
vous pouvez consulter les ressources juridiques disponibles sur www.maxencekiyana.com, où des contenus pédagogiques et documents types sont proposés à titre informatif.

Me Maxence Kiyana