En République Démocratique du Congo, la sécurisation de la propriété immobilière repose sur un document unique et sacré : le certificat d’enregistrement parcellaire. Avec la promulgation de la nouvelle loi modifiant la loi n° 73-021 du 20 juillet 1973, le régime foncier congolais entre dans une ère de modernisation et de rigueur accrue.

Que vous soyez un investisseur, un particulier ou une entreprise, comprendre les nouvelles règles entourant le certificat d’enregistrement est indispensable pour éviter les conflits parcellaires fréquents en RDC.

1. La force juridique du certificat d’enregistrement

Le certificat d’enregistrement demeure l’acte par lequel l’État reconnaît un droit de jouissance ou de propriété sur un fonds ou un immeuble. Selon la nouvelle loi :

• Il fait pleine foi de la concession, des charges réelles et des droits de propriété qui y sont constatés.

• Il établit de manière inaliénable les droits fonciers et immobiliers du titulaire.

• La propriété foncière en RDC est exclusive au profit de l’État, mais le certificat d’enregistrement octroie des droits réels tels que la concession perpétuelle (pour les Congolais) ou la concession ordinaire.

2. Les innovations de la loi de 2025 pour sécuriser vos titres

La nouvelle législation introduit des mécanismes technologiques et administratifs pour lutter contre la fraude :

• Numérisation et Géoréférencement : Désormais, tout plan parcellaire doit être géoréférencé et intégré dans le système cadastral national numérisé. Cela limite les superpositions de titres.

• Identifiant Cadastral Unique : Chaque unité foncière est désormais identifiée par un numéro national unique enregistré dans le Registre National des Titres Fonciers et Immobiliers.

• Responsabilité accrue des agents : Le Conservateur des titres immobiliers et le Chef de Division du cadastre engagent désormais leur responsabilité civile et pénale pour toute faute commise dans l’exercice de leurs fonctions, notamment l’établissement de certificats en violation de la loi.

3. Comment obtenir un certificat d’enregistrement en RDC ?

La procédure d’obtention reste rigoureuse et passe par plusieurs étapes clés :

• La Demande : Elle est adressée au Conservateur des titres immobiliers de la circonscription foncière concernée.

• L’Enquête préalable : Pour les terres rurales, une enquête est obligatoire pour vérifier qu’aucun tiers n’a de droits sur le terrain.

• Le Mesurage et Bornage : Ces opérations doivent être effectuées par un géomètre du cadastre ou agréé pour définir précisément les limites du lot.

• Le Contrat de Concession : Une fois le terrain attribué par l’autorité compétente (Ministre, Gouverneur, ou Conservateur selon la superficie), un contrat est signé.

• L’Établissement du Certificat : C’est l’acte final qui consacre le droit réel de l’occupant.

4. Sanctions et Nullités : Attention aux faux titres

La nouvelle loi renforce le dispositif répressif contre les « spoliateurs » :

• Tout certificat établi en violation des règles impératives est frappé de nullité.

• L’usage ou la jouissance d’une terre sans titre valable est passible de 6 mois à 2 ans d’emprisonnement et de fortes amendes.

• Il est désormais interdit d’acquérir un droit foncier par simple prescription (occupation prolongée sans titre).

5. La tentative de conciliation obligatoire

Une innovation majeure de la loi de 2025 est l’instauration d’une tentative de conciliation préalable devant le Corps des inspecteurs avant toute saisine du juge civil pour un litige foncier. Cela vise à désengorger les tribunaux et à résoudre les conflits parcellaires à l’amiable.