À Kinshasa, nombreux sont les locataires qui se plaignent des loyers trop élevés et des garanties locatives imposées au-delà des limites légales. Si certains bailleurs évoquent des textes anciens comme l’ordonnance-loi de 1960 pour justifier leurs pratiques, la réalité juridique actuelle est différente et davantage protectrice pour les locataires. Voici un aperçu clair et à jour de ce que prévoit la loi congolaise sur les baux à loyer.

1. Quelle loi encadre les loyers en RDC ?

La relation entre locataires et bailleurs est principalement régie par :
La loi n°15/025 du 31 décembre 2015 relative aux baux à loyer non professionnels, accompagnée de l’Arrêté ministériel n°031/CAB/MIN-UH/CMP/NIK/2025, en exécution de la loi n°15/025 du 31 décembre 2015 relative aux baux à loyer non professionnels qui actualise les règles en matière de contrat de bail, garanties locatives, commission et préavis.

Ces textes remplacent aujourd’hui les anciens dispositifs coloniaux ou municipaux, tels que l’ordonnance-loi de 1960 ou l’arrêté de 1999, même s’ils continuent parfois d’être cités à tort par certains bailleurs.

2. Contrat de bail : ce qui est obligatoire

Un contrat écrit est désormais obligatoire pour toute location d’habitation en RDC. Il doit respecter un modèle type prévu par la nouvelle réglementation.

Ce contrat doit :
✔ Fixer clairement le loyer
✔ Déterminer la durée du bail
✔ Indiquer les obligations du locataire et du bailleur
✔ Être enregistré auprès du service de l’habitat pour être valide.

3. Fixation du loyer : libre, mais encadrée

Le montant du loyer est généralement négocié entre les parties. Cependant :
✔ Il doit être exprimé en monnaie ayant cours légal en RDC.
✔ Il ne peut être payé dans une devise étrangère ni sous forme de biens.

Contrairement à certaines idées reçues, la loi ne fixe pas de plafond de loyer général applicable à tout Kinshasa, mais elle encadre d’autres éléments importants (voir ci-dessous). Cela signifie que le loyer peut rester élevé, mais il existe des limites et protections qui empêchent certains abus.

4. Garantie locative : limite légale

La loi est très claire sur le montant maximal de la garantie locative :
✔ 3 mois de loyer maximum pour un bail à usage résidentiel
✔ 6 mois de loyer maximum pour un bail à usage socio-culturel (commercial).

Cela signifie que tout bailleur qui exige plus que trois mois de loyer comme caution pour un logement résidentiel viole la loi.

Des sanctions sont même prévues par la réglementation pour le dépassement de ce taux réglementaire.

5. Préavis et résiliation

Pour mettre fin à un bail, le locataire ou le bailleur doit respecter une procédure et un délai de préavis précisés dans la loi :
✔ Préavis de trois (3) mois pour un bail à usage résidentiel
✔ Préavis de six (6) mois pour un bail à usage socio-culturel

Ce délai vise à laisser suffisamment de temps au locataire pour trouver un nouveau logement avant de quitter le bien.

️ 6. Enregistrement du contrat : un mécanisme de contrôle

La loi impose maintenant que tout contrat de bail soit enregistré auprès du service de l’habitat.

Pourquoi ?
➡️ Cela permet aux autorités de contrôler le respect de la réglementation,
➡️ d’éviter les clauses abusives,
➡️ et d’offrir une meilleure protection juridique au locataire si un litige survient.

7. Ce que les locataires peuvent faire

Si tu vis à Kinshasa et que tu estimes que :
❗ ton bailleur demande une caution supérieure à 3 mois pour un logement résidentiel
❗ ton loyer est inflationniste sans justification
❗ ton contrat n’est pas écrit ni enregistré
❗ on refuse de te donner une copie du contrat
Tu peux te référer à la loi de 2015 et à l’arrêté de 2025 pour exiger le respect de la réglementation.

Dans certains cas, une assistance juridique, une mise en demeure, ou une plainte auprès du service de l’habitat peut s’avérer nécessaire.

Conclusion

À Kinshasa, l’idée que “le propriétaire fait ce qu’il veut” est juridiquement dépassée. La loi congolaise actuelle encadre désormais :
la forme des contrats de bail
la limite des garanties locatives
l’enregistrement des baux
les procédures de préavis et protections du locataire.

Pour les locataires, connaître ces règles, c’est éviter les abus et renforcer sa position juridique. Pour les bailleurs, c’est un encouragement à respecter un cadre légal moderne et équilibré pour les deux parties.

Besoin d’un modèle de contrat de bail conforme à la loi en RDC ? Dis-moi et je te prépare une version prête à télécharger (PDF + Word).

Me Maxence Kiyana