Fiscalité des plus-values privées en RDC : Décryptage de la Loi n° 23/053

La réforme du système fiscal congolais, introduite par la Loi n° 23/053 du 30 novembre 2023, clarifie désormais le régime des plus-values réalisées par les personnes physiques. Qu’il s’agisse de la vente d’un terrain, d’une maison ou de titres sociaux, le cadre légal impose de nouvelles règles de calcul et définit des exonérations spécifiques.

1. Le champ d’application : Quels sont les revenus visés ? (Art. 82)

L’impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPP) s’applique désormais aux gains réalisés lors de la gestion du patrimoine privé. La loi (Art. 82) retient une conception large de la « cession ». Sont ainsi imposables les plus-values issues de :

• La vente classique et l’échange de biens ;

• Le partage de biens (notamment lors de successions ou liquidations) ;

• L’expropriation pour cause d’utilité publique ;

• L’apport de biens en société ou la liquidation d’une entité.

Cette mesure concerne aussi bien les biens immobiliers (maisons, concessions) que les biens mobiliers et les droits de toute nature.

2. Les exonérations : Ce qui échappe à l’impôt (Art. 83)

La loi prévoit des exceptions notables pour protéger le patrimoine essentiel des foyers. Ne sont pas taxables (Art. 83) :

• La résidence principale : La vente de l’habitation habituelle est exonérée si le propriétaire y loge depuis l’acquisition/achèvement, ou depuis au moins 5 ans. Note : Aucun délai n’est exigé si le déménagement est justifié par des impératifs familiaux ou professionnels.

• La diaspora : Les Congolais vivant à l’étranger bénéficient d’une exonération pour une résidence située en RDC.

• Les biens meubles du quotidien : Les ventes de voitures automobiles, d’appareils ménagers et de meubles meublants ne sont pas imposées.

• Le secteur agricole : Les cessions de terrains à usage agricole sont exemptées.

• Les indemnités d’assurance : Les sommes perçues après un sinistre sur un bien personnel restent hors du champ fiscal.

3. Comment calculer la base d’imposition ? (Art. 84)

Le calcul de la plus-value ne se limite pas à la simple différence entre le prix d’achat et le prix de vente. La loi permet d’ajuster ces montants pour refléter la réalité économique :

A. Le prix de cession ajusté

Le prix de vente (ou valeur vénale) est diminué des frais de cession (commissions d’agences, frais de courtage, expertises) supportés par le vendeur.

B. Le prix d’acquisition revalorisé

Le prix d’achat initial est exprimé en monnaie constante pour contrer l’inflation. À ce prix, on ajoute :

1. Les frais d’acquisition : Frais de notaire ou droits d’enregistrement. S’ils ne sont pas justifiés, la loi autorise un forfait de 10 % du prix d’achat (sauf pour les biens reçus gratuitement).

2. Les travaux (Immobilier) : Les dépenses de construction, rénovation ou agrandissement. Si le contribuable n’a pas gardé les factures, il peut choisir entre une expertise ou un forfait de 15 % du prix d’acquisition.

C. La règle du forfait par défaut

Si le prix d’achat initial est totalement impossible à déterminer, le législateur a prévu une règle de clôture : la base d’imposition est alors fixée forfaitairement à 25 % du prix de cession (le prix d’acquisition étant réputé valoir 75 % de la vente).

4. Ce qu’il faut retenir

Cette nouvelle réglementation structure la taxation du patrimoine privé en RDC tout en offrant des mécanismes de forfaitisation (10 % pour les frais, 15 % pour les travaux) très avantageux pour les propriétaires ne disposant pas de comptabilité complète.

Pour toute transaction immobilière ou cession de droits, il est désormais important de documenter précisément la date d’acquisition et la nature des travaux effectués pour permettre de fixer sa base imposable conformément à la loi.

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Me Maxence Kiyana